W Polsce przeciętnemu człowiekowi o troszkę szerszych horyzontach (którego zainteresowania wykraczają poza wieczne przepychanki polityków) lata 20-te XX wieku w USA kojarzą się  z Roaring Twenties, prohibicją, przestępczością z niej wynikającą, spekulacją giełdowa i krachem z roku 1929. Tym samym, który zapoczątkował Wielką Depresję. Mało natomiast znany jest fakt bańki na rynku nieruchomości na Florydzie. A szkoda, gdyż jest to temat ciekawy, a niektórzy badacze uważają nawet, że dał on podwaliny pod późniejszy krach giełdowy. Osobiście nie jestem do tego tak przekonany, nie mniej uważam, że mogło to być wczesne ostrzeżenie, że coś z gospodarką jest nie tak. Warto jednak naszym drogim czytelnikom przybliżyć owe wydarzenia, gdyż z każdej historii płynie jakiś morał. 

Ameryka lat 20-tych

USA wprawdzie brało udział w I Wojnie Światowej, ale dopiero w końcowej jej fazie. Amerykę ominęły zatem dewastujące gospodarkę, społeczeństwo i niektóre tereny działania wojenne. Oni się nawet na tym wzbogacili.  Udzieli pożyczek, sprzedawali broń, oraz rosła wymiana handlowa. Społeczeństwo zarabiało, bogaciło się. Po krótkiej depresji na przełomie 1920-1921 roku, działania podjęte przez rząd i FED polegające na w miarę tanim i łatwo dostępnym kredycie (wystarczyło mieć pracę wcale nie najlepiej płatną), niskimi (niemalże równymi dzisiejszym) stopami procentowymi (jak poniżej)

Stopy procentowe w USA na przestrzeni lat 1920-2020 Źródło: https://1.bp.blogspot.com

 oraz na zwiększeniu podaży pieniądza M2 (o ponad 60%) doprowadziło do działań, których konsekwencją była Wielka Depresja. 

Podaż pieniądza M2 w czasach przed i po Wielkiej Depresji. Źródło: Wikipedia

Do wszystkich tych czynników dochodziły dwa czynniki, które niewątpliwe miały swój wpływ na bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości w tym Słonecznym Stanie. Klasa średnia oraz  robotnicy posiadali coś czego nie mieli wcześniej: czas i pieniądze. No i oczywiście, czego pominąć nie można niezawodny Henryk Ford i model jego auta typu T. Relatywnie tani w nabyciu, produkowany taśmowo, spowodował, że teraz nie tylko snoby z Wall Street mogli sobie pozwolić na wakacje na Florydzie. Wszystkie wyżej wspominanie czynniki, plus możliwość łatwego dostępu do inwestycji zaostrzył apatyty spekulantów. Przeciętny Amerykanin  niewiele do tej pory miał do czynienia  z różnego rodzaju inwestycjami. To się zmieniło w okresie wojny, gdy można było łatwo nabywać obligacje Skarbu Państwa. Takowe zachowania połączone z działaniami rządów i instytucji finansowych doprowadziły do zmiany nastawienia obywateli do giełdy. We wspomnieniach z tamtych lat jednego z grających na giełdzie można było wyczytać, że o akcjach rozmawiało się wszędzie, W domu w pracy, na przystanku, w sklepie. Każdy codziennie przeglądał gazety ekscytując się rosnącymi cenami. To właśnie wtedy na falach optymizmu pojawiało się przekonanie, że to sam dobry Pan Bóg chciał aby Amerykanie byli bogaci. Prosperita miał nigdy się nie skończyć. 

SŁONECZNY STAN

W owym czasie Floryda była słabo zaludnionym stanem. Na obszarze troszkę większym niż połowa Polski w 1900 roku zamieszkiwało 500 tysięcy ludzi. W 1920 po tym jak do głównym miast zaczęła dochodzić kolej liczba mieszkańców podwoiła się, jedna wciąż było to mało i uważano ten stan za pustkowie.  Tropikalne upały, tereny zalewowe, huragany, miejscowa fauna w postaci węży, aligatorów i nie mniej dokuczliwych moskitów wcale ale to wcale nie ułatwiały osiedlania się tam. Jak ciężkie było tam życie można sobie wyobrazić na przykładzie migracji Afroamerykanów, którzy w poszukiwaniu lepszej pracy i jakichkolwiek perspektyw ruszali tłumnie na Zachód i Północ. Rozdział ten w historii Florydy został nazwany Wielką Emigracją. To miało się jednak zmienić dzięki wyżej wymienionym czynnikom oraz działaniom deweloperów i rządu tego stanu. Władze stanu Floryda uznały, poniekąd słusznie, że obniżenie lub zniesienie niektórych podatków plus wielkie inwestycje infrastrukturalne przyciągną kapitał. Jak powiedzieli tak tez uczynili, uchwali zniesienie stanowego podatku dochodowego, podatku od spadków. Jednoczenie ruszyli w wielkimi projektami infrastrukturalnymi przede wszystkim zbudowali połączenia drogowe do głównych miast leżących nad wybrzeżem. To spowodowało napływ kapitału i inwestorów. Karczowano gęsty las, nawożono piasek na plaże utwardzano ziemię, aby się nie zapadła. Budowano nowe wyspy. Jednym słowem Floryda przypominał jeden wielki plac budowy. W tym miejscu należało się zapytać czy drogiemu czytelnikowi czegoś to nie przypomina. Otóż w skromnym mniemaniu autora są to scena żywcem wyjęte z tego co działo się  w Hiszpanii, Irlandii a moja współtowarzyszka życia złośliwym aczkolwiek miłym dla ucha głosem dodaje, że owe sceny z zamierzchłej przeszłości to stan obecne  znad Bałtyku. 

Jak już wcześniej zostało wspomniane dzięki Fordowi model T, industrializacji przemysłu oraz FED-owi i rządowi Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej trwający bum gospodarczy przełożył się na możliwości finansowe tamtejszych obywateli. Ludzi po prostu stać było na opłaceni podróży i pobytu na Florydzie. Niektórzy w poszukiwaniu lepszych standardów życia oraz jakości tego życia postanowili wyprowadzić się do tego ziemskiego raju. Stała liczba mieszkańców Florydy zwiększała się. Na przestrzeni lat 1920-1925 liczba ludzi żyjąca w Miami zwiększyła się o 165%, Orlando o 140%, a West Palm Beach 121%. W przeciągu trzech lat 6 mln ludzi przewinęło się przez Florydę, z czego 2.5 mln przybyło w poszukiwaniu pracy, robieniu kariery ewentualnie spekulowania na rynku nieruchomości. Ograniczona, w sensie nadającym się do budowy i zamieszkania ziemia (bo innej było aż nadto) , stał się przedmiotem spekulacji. 

BUM 

Floryda dla reszty mieszkańców USA jawiła się jako egzotyczny raj. Do takiego obrazu przyczynili się wszyscy po kolei. Rząd, inwestorzy a przede wszystkim deweloperzy. Najbardziej znany przypadek to wykupiony przez  Carla Grahama Fishera świetlny bilbord na Times Square w Nowym Jorku pokazujący sielski obraz z podpisem “To jest czerwiec w Miami”. To musiało działać na wyobraźnie. Sam pan Fisher pod koniec życia prowadził raczej ascetyczny tryb życia. Bynajmniej nie z dobrej woli. 

W 1921 roku George Merrick zaczął sprzedawać parcele ziemi na zachodzie  Miami. W ciągu jednego roku wydał na reklamę 3 mln dolarów. Była to na owe czasy kwota ogromna. Zatrudnił małą armię sprzedawców liczącą 3 tysiące ludzi. Oni zadbali o to aby flota autobusów zwoziła na Florydę  kupujących pochodzących ze wszystkich zakątków USA. Od Nowego Jorku przez Chicago aż po San Francisco. 

Ulotka w Los Angeles zachęcająca do zakupów nieruchomości. Tani kredyt i forsowanie fałszywego wrażenia niemożności zakupu ze względu na dużą ilość chętnych spowodowało, że wielu ludzi dało się złapać i nie chciało przegapić takiej okazji. Agenci nieruchomości stosują te same sztuczki od lat. Naiwni ponieśli ciężki straty. Źródło: army.arch”/Flickr

Znaleźli się nawet magicy, co sprzedawali ziemię pod wodą w Tempa Bay. I co najważniejsze mieli na to kupców. Gwoli usprawiedliwiania, można powiedzieć, że budowano sztuczne wyspy a prawo w USA jest bardziej ludzkie dla obywatela, zatem nabyte ziemię naprawdę do nich należały.

Ceny poszybowały. W Miami średnio akr ziemi kosztował 22$ by rok później kosztować już 220$. Cena kawałka ziemi na Deerfield Beach kosztowała 50 dolarów, dwa dni później 200$, tydzień później już 600$, a nie całe pół roku później już 5000$. Ceny rosły z dnia na dzień. Seminole Beach kupiono za 3 mln  dolarów jednego dnia aby trzy dni później sprzedać ja za 7.6 mln zielonych. Jedna z agencji nieruchomości w ciągu jednego poranka zrobiła obrót wysokości 34 mln dolarów. Firma Shoreland bo o niej mowa ogłosiła sprzedaż 400 akrów ziemi Arch Creek w Miami Shores. Wpompowany tam piasek nie zdążył nawet osiąść a ludzie już czekali w kolejce do biura. Biuro firmy na Flagler Street otworzono o godzinie 8.30 a zamknięto o godzinie 11.Oferta wyprzedała się w ciągu 2.5 godziny. 

W Miami, pracowało 25 tysięcy agentów nieruchomości w 2 000 agencji.  W mieście w którym w 1920 roku żyło niecałe 30 000 ludzi, w 1930 110 000, a w szczycie mani w 1925 roku 200 tysięcy ludzi. Odliczając dzieci i kobiety (które w owym czasie w zdecydowanej większość zajmowały się domem i nie pracowały lub pracowały dorywczo) specjalistom od matematyki wychodziło, że co 4 człowiek pracował jako agent nieruchomości. Robi wrażanie prawda? Ale to nie wszystko. Jak zawsze w takich chwilach ktoś będzie chciałby na tym szybko i w miarę bezproblemowo zarobić. Dzisiaj mamy flipperów  a w tamtym czasie na Florydzie mieliśmy do czynienia ze zjawiskiem Binder Boys. Byli to młodzi mężczyźni i kobiety, które przyjechały na Florydę zarobić fortune. Często zatrudniani byli przez ludzi których noga nawet nie stanęła na florydzkiej ziemi. Pomagało im w tym prawo i instytucje finansowe. Schemat był prosty kupowali ziemię lub nieruchomość płacą tylko 10% (zdarzyły się przypadki gdzie wystarczył 1%) nie refundowanego depozytu (binder) i mieli 30 dni na uregulowanie reszty zobowiązania. W tym czasie musieli znaleźć kogoś, kto za większą cenę odkupił od nich te nieruchomości. Czasami ten sam parcel ziemi mógł być sprzedany kilka razy dziennie idąc z plaży do śródmieścia. Z tego mieli prowizję. Wielu z nich wzbogaciło się właśnie na takich działaniach, chociaż nie posiadali nawet wystarczającej kwoty na zakup ziemi, ale mieli na depozyt (binder). Zdarzało się, że nie było ich stać nawet na depozyt i pożyczali pieniądze. Z dostaniem kredytów nie było też większych problemów. Wystarczyło okazać rachunek zapłacenia depozytu, a ponieważ ceny nieruchomości rosły nikomu nie przychodziło do głowy, że jest to ryzykowne.  

Jednym słowem szaleństwo, jak zwykle przy każdej bańce. O wielkości tej mani niech świadczy fakt, że gazeta codzienna Miami Daily Newspaper była  w owym czasie najcięższą i największą gazeta w USA. Wraz z dodatkami o nieruchomościach liczyła 504 strony i ważyła 7 1/2 funta  (coś koło 3. 40 kg)    

BUST

Tak samo jak niespodziewanie bum na rynku nieruchomości w Słonecznym Stanie się zaczął tak samo szybko się skończył. Po pierwsze ludzie byli zmęczeni już tylko kupowaniem i sprzedawaniem, chcieli budować. Wtedy szybko się przekonali, że ziemia, którą mają jest pod wodą (dosłownie), lub teren jest zbyt grząski. Dotarło też do nich, że wprawdzie Floryda jest bogata w zasoby naturalne, ale wszystkie fabryki są na Północy kraju. I co ważniejsze produkują dużo taniej. To przełożyło się na zwiększenie transportu kolejowego. System była tak przeciążony, że wielka trójka korporacji kolejowych (Seaboard Air Line Railway,  Florida East Coast Railway,  Atlantic Coast Line Railroad) podjęła decyzje o nałożeniu embarga na materiały budowlane i przewożeniu  oraz wywożeniu ze  Stanu tylko jedzenia, paliw, towarów nietrwałych i niezbędnych. Zimą 1925 roku 7 tysięcy wagonów  towarowych wymagających konserwacji, należących tylko do Florida East Coast Railway stało pod Jacksonville, mieście, które było bramą do Florydy. 

Po drugie co mądrzejsi inwestorzy postanowili sprzedać zgarnąć zysk i zabrać kasę póki nie stracili. W znacznej większości byli to ludzi powiązania jak zwykle z instytucjami finansowymi, którzy mieli swoje źródła. Jakoś tak jest skonstruowany ten świat, że niektórzy są lepiej poinformowani od innych.

Po trzecie coraz więcej negatywnych wieści zaczęło docierać na rynek. Jednym z takich przykładów może być to, że z powodu braku lokali mieszkalnych ceny najmu poszybowały w górę. Jest to naturalna reakcja rynku. Naturalnym jest też, że ludzi którzy przybyli w poszukiwaniu lepszego życia, w szczególności robotnicy, nie mogli sobie na to pozwolić. Wybuchły strajki i żądania aby podnieść płacę za godzinę z 45 centów do 60. Dotyczyło to przede wszystkim zwykłych pracowników doków, hoteli, kasjerów, kelnerów. Oczywiście, nic takiego nie miało miejsca, wiec tych których nie było stać na zamieszkani na stałe na tej “amerykańskiej Riwierze” po prostu wracali do miejsca skąd przybyli. Tam opowiadali, co ich spotkało na Florydzie. Wraz z powrotami zaczęły się pojawiać newsy w gazetach o tym, że Słoneczny Stan należy jednak omijać z daleka.  Dobrym przykładnemu jest miasto Miami. W 1920 roku liczyło 5 tysięcy mieszkańców, w 1930 110 000 a w szczycie mani 200 tysięcy. Do złych wieści, należało też zaliczyć zatopienie szkunera Prinz Valdemar w ujściu obrotowego basenu portu w Miami w dniu 10 stycznia 1926. Tym samym zablokował wejście do portu. Ponieważ kolei nałożyła bana na przewóz towarów budowlanych i części do niektórych maszyn, nie można było go ani usunąć ani wydobyć. Uniemożliwiło tym samym przewiezienie drogą morską towarów niezbędnych do budowy nieruchomości oraz infrastruktury. W książce “Miami Millions“, Kenneth Ballinger pisał, że zatopienie statku uchroniło wielu ludzi przed utratą pieniędzy ponieważ przyśpieszyło nadejście krachu. 

Po czwarte, potencjalni nabywcy nie akceptowali tak wysokich cen. Jak powiedział jeden z deweloperów z St Petersburg Walter Fuller “we just ran out of suckers.” (swojsko brzmiące po tłumaczeniu  “Po prostu zabrakło nam frajerów”). Problem pogłębił się jeszcze gdy ci którzy się zadłużali w celu nabycia nieruchomości nie mogli spłacić swoich zobowiązań, gdyż nie mogli nie tylko sprzedać po cenach wyższych, ale też takich które pozwoliłyby im wyjść bez lub na minimalnych stratach. Instytucje finansowe przestały udzielać kredytów na spekulację ziemią. Co bardziej nerwowi spekulanci zaczęli panikować i wyprzedać swoje skarby zabierać kasę i uciekać. Popyt wysychał. A gdy sprzedajesz zaufanie a zaufanie znika, gra jest skończona. 

Po piąte, Floryda leży na szlaku Alej Tornad, trzy niszczycielskie huragany uderzyły na Florydę w roku 1926,1928, 1935. Najbardziej interesujący mnie i drogich czytelników z punktu widzenia krachu spekulacyjnego ziemią na Florydzie był ten pierwszy. Straty sięgały ponad 100 mln ówczesnych dolarów co według mądrych głów jest ekwiwalentem takich samych zniszczeń dokonanych przez huragan  w roku 2018 wycenianych na 236 miliardów dolarów. Śmierć poniosło 372 osoby.  Ludzie zrozumieli, że raj w niektórych monetach bardziej przypomina piekło. 

 Po szóste, możliwe, że rynek miałby możliwość odbycia się, ale w 1929 roku nastąpił Krach Giełdowy, a później Wielka Depresja. Reszta jak mówią jest historią. 

The END

BenyRBH

Ps. Jeżeli podobał wam się artykuł, zachęcamy do ocenienia, skomentowania, podzielenia się przemyśleniami i za-linkowania lub podzielenia się via media.

DISCLAIMER / UWAGA! Niniejszy opracowanie (jak każde inne na tym blogu) ma charakter amatorskiej analizy, która ma na celu jedynie ogólnie przybliżenie czytelnikowi omawianego tematu. Analiza ta jest efektem dociekań autora, i jest na tyle szczegółowa/precyzyjna, na ile autor uznał za stosowne. Jest ona tylko prywatną opinią autora, nie stanowi żadnych rekomendacji inwestycyjnych, i nie może służyć jako podstawa decyzji inwestycyjno-biznesowych. W celach głębszego zrozumienia tematu, bądź też zdobycia profesjonalnej informacji, autor zachęca do sięgnięcia po prace specjalistów z danej dziedziny. Sam autor, na własne potrzebny, zebrał podstawowe informacje w tematyce po to, aby móc wyrobić sobie poglądy na interesujące go zagadnienia, a przetrawione wnioski są owocem tej pracy.

Niniejszym Team Bmen-ów zastrzega, że publikowane informacje i tezy są wolnymi przemyśleniami amatorów, na podstawie których nie mogą być konstruowane żadne roszczenia, przyrzeczenia, obietnice te rzeczowe czy też matrymonialne. W przypadku oblania się gorącą kawą lub zakrztuszenia rogalem podczas czytania tekstu Team nie bierze za to żadnej odpowiedzialności i renty płacić nie będzie!!