Cała prawda o Nie-ruszających się mościach cz. II – Demografia i Polityka

Świat nieruchomości to bardzo poważny temat i nie-za-bardzo rozumiany przez statystycznego Kowalskiego, który uważa że własne M4 to rzecz najważniejsza i mu się należy. Nieruchomości są jednak bardzo ważnym składnikiem każdej gospodarki i niosą bardzo dużą wagę informacyjną o obecnej sytuacji ekonomicznej w krainie. Poniższy wpis jest kontynuacją wpisu o Nie-ruszających się mościach, gdzie opisany był najważniejszy czynnik wpływający na wycenę nieruchomości: cena pieniądza. Sugeruję Ci więc abyś się z nim zapoznał przed przystąpieniem do czytania tego wpisu.

W części pierwszej nakreśliłem, iż tak jak ze wszelaką otaczającą Cię materią, tak i nieruchomości a właściwie ich wycena jest zawsze wypadkową dwóch przeciwstawnych sił rynkowych. Tak więc już wiesz, że o wycenie w nieruchomościach decyduje POPYT-PODAŻ (supply -demand). Obie te siły są regulowane przez trzy czynniki wpływające na ilość wystawionych na sprzedaż RE i ilość poważnie zainteresowanych.


Klauzula Symbiozy

Drogi czytelniku, właśnie zacząłeś czytać od dechy darmowy wpis. Jak już doczytasz do końca dechy to w ramach podziękowań za ciężką pracę autora chcielibyśmy cię prosić abyś ocenił przeczytane wypociny, bo autor nie-wielbłąd i pić musi, a i energii swojej musiał trochę przepalić. Na końcu wpisu masz mechanizm oceny w skali 1-5. Twoja nota dostarczy nam żywą ocenę sytuacji, wpłynie na rozwój bloga i poprawi jakość wpisów. Tobie z kolei będzie się lepiej i więcej czytało w przyszłości. Logicznie, twoje podziękowania widzimy mniej-więcej tak:   

Zafundowałeś ocenę 3 czy poniżej to wypadałoby abyś napisał w komentarzu co cię boli. Negatywne spostrzeżenia? Ortografia z gramatyką? Słaby Research? Wszystko na raz?  Jak dasz 4 lub więcej to wypadałoby byś pochwalił się znajomym - przecież właśnie stwierdziłeś ze materiał jest dobry, może nawet pierwszorzędny. Mechanizm Podzielisz Się linkiem znajdziesz tuż obok Gwiazdek Oceny. Czyli klikasz i pomagasz rozprzestrzeniać to co sam doceniłeś. W końcu „sharing is caring”

Mechanizm ten to nic innego jak Czym więcej Dajesz tym więcej Dostajesz, gdyż Linkując Dalej przekazujesz wiedzę komuś a ten ktoś może ci w przyszłości dostarczyć INFO2 i Twoja Edukacja przyśpieszy. Tak więc Twoje Szanse rosną wraz z ilością Kliknięć. Twoje działania to nasz marketing, który powoduje iż sumarycznie jako Bmen Team rośniemy, a nam Pismakom być może uda się stworzyć jeszcze lepsza zawartość, gdyż będziemy wiedzieli czego po nas oczekujesz. W końcu - jeśli nie będzie publiki to i my nie będziemy pisać, a i ty nie będziesz miał czego czytać i z czego się edukować. Bez was nie będziemy istnieć i my. Mechanizm SYMBIOZY jest raczej ci znany, także rozwijajmy się razem. Koncepcja tego bloga jest darmowa i chcielibyśmy aby taka została gdyż edukacja to temat przedni. Działasz i będzie ci dane, nie działasz i może być ci odebrane. Tak więc Klik&Share lub jak wolisz Klik&Comment. Obie akcje nie-gryzące, a więc śmiało. Ilość gwiazdek to od teraz wskaźnik Przód-OR-Regres.


Dziękujemy za Podziękowania

CZYNNIKI KLUCZOWE

Rynek nieruchomości ma długą historię spisaną przez pismaków ekonomii. W wyniku obserwacji i analiz trzy kluczowe czynniki zostały zdeterminowane jako te, które mają potężny wpływ na nasze dwie przeciwstawne siły rynkowe. Czynniki te, jak i ich waga ciężarowa (wg mojej oceny) przedstawiają się następująco:

  1. Nieruchomości (Real estate) są funkcją stóp procentowych, czyli ceny za pożyczenie pieniądza.
    W mojej ocenie jest to najważniejszy czynnik i oceniam jego wagę na około 60% całkowitej. Dodatkowo ma on trudny do ocenienia wagowo wpływ na dwa pozostałe (poniższe) czynniki, bo jak wiemy cena pieniądza ma wpływ na liczbę urodzin i zgonów, a wojny nie powstają raczej z dobrobytu.
  2. Funkcja Demograficzna w danej krainie.
    Nie ważne ile jest waluty w obiegu i jaka jest jej cena, ale ktoś w mieszkaniach mieszkać musi. Wakacyjne domy to raczej nie wynalazek dla klasy ciułaczy. Tutaj bym się pokusił o wycenę wagową na 20%.
  3. Stabilność Geo-Polityczna i lokalna polityka zarządzających.
    Polityka zarządcy ma wpływ na całą krainę, determinuje czy i kiedy będzie walka, jak również ma decydujący wpływ na jeden z głównych czynników wolności: Własność prywatna, bo jak wiemy podatki swoje funkcje mają. A tam gdzie się biją, tam domy się nie sprzedają.

Czynniki wynikowe wymagające głębokiej analizy

W dalszej kolejności opisaliśmy część zjawisk wynikających z powyższych czynników i dlaczego są one ważne, i jaki mają wpływ na wycenę nieruchomości. Dyskusja nad tymi czynnikami została podzielona na dwa artykuły, gdzie w części pierwszej tylko te odnoszące się do stóp procentowych zostały omówione. W tej części omówimy pozostałe zjawiska, które są zależne od stóp procentowych ale same w sobie stanowią bardzo ważne czynniki determinujące rynek nieruchomości. Tak więc po zapoznaniu się z poniższymi będzie ci łatwiej poruszać się w temacie, a arkana świata nieruchomości zostaną ci z grubsza otwarte.

  1. Demografia czyli piramida ludzików krainy.
    Drugim najważniejszym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest demografia… czyli w skrócie liczba osób, potencjalnie zainteresowanych zakupem mieszkania. Gdyby nie ogromna liczba potencjalnych klientów dysponujących “zdolnością kredytową“…. powtórzę bo to bardzo istotne: zdolnością kredytową, czyli nawet jak jest mnóstwo chętnych ale nie stać ich na kredyt (patrz punkt 1 analizy) to nieruchomości skazane są na delikatną masakrę piłą mechaniczną. Poniżej przedstawiona jest edukacyjna wersja piramidy demograficznej, gdzie przedstawione są wyżeniże demograficzne (wybrzuszenia i wklęśnięcia).

    Source: wiking.edu.pl

    Pełną symulację GUS odnośnie polskiej demografii w latach 1970-20150 możesz znaleźć na:
    Struktura ludności według wieku w latach 1970 – 2050 – GUS.
    Dane na temat piramid demograficznych dla całego świata możesz podejrzeć pod:
    http://www.populationpyramid.net/pl/polska/2016/Wpływ piramidy demograficznej kraju jest znaczący z wielu powodów. Pokazuje ona rozkład klasy przed-produkcyjnej czyli jak rodziły matki, kiedy rodziło się najwięcej dzieci jak również jaka będzie dynamika gospodarcza, bo jak zapewne rozumiesz bez rąk do pracy PKB samo się nie wytworzy. Nowy człowieczek dziś pomyślany urodzi się średnio za 9m, a potem jest jeszcze obciążeniem średnio do 18L. Taka natura. Nie da się po-prostu wrzucić niemowlaka do szybko-waru i BOOM ci masz, za 3 dni jednostkę zakupową i silne ręce do pracy.
    Kto kupuje najwięcej? Statystycy ci powiedzą, że naturalną grupą kreującą popyt jest grupa wiekowa 25 do 35L. Popatrz chwilę na piramidę demograficzną dla PL na rok 2019, (tak, tak do przodu ze 2 lata bo ruchy na Real Estate są raczej powolne). A potem pooglądaj dalszą przyszłość. Kolorowo nie?

    Source: stat.gov.pl

    Tak więc już widzisz jakie będzie zapotrzebowanie na mieszkania w niedalekiej przyszłości. Chude lata idą !! O imigracji pogadamy później. Kurczenie się grupy młodych-głodnych na mieszkania jest ewidentne. Należy sobie też zadać pytanie: Ile % ludzi na piramidzie ma już swoje M4??
    Kolejnym istotnym punktem analizy jest struktura sprzedaży nieruchomości. W grupie 35-55l sprzedaż jest raczej równoważna zakupowi mieszkania o lepszym metrażu czy standardzie. Po 55L aż do dnia Z mało kto sprzedaje. I ostatnim punktem rozważań jest ustalenie procentu mieszkań na sprzedaż po seniorach, bo coś z tym RE po nich musi się raczej stać. Wg. GUS średnia długość życia w naszym kraju wynosi 76 lat: 73 dla mężczyzn i 81 dla kobiet. Dane te warto brać pod rozwagę i porównać z ilością potencjalnych kupujących z grupy 25-34L.
    Zakładając te same warunki dla ceny pieniądza dziś i w przyszłości możesz bardzo szybko ocenić jak się będą rozkładać siły popytu vs podaży.
    Moim okiem ceny mieszkań z powodu demografii będą spadać.
    A poniżej grafika przedstawia Przyrost naturalny ludności Polski w latach 1946-2012 i przyszłość demograficzną w naszej krainie. Obecna dzietność w PL to około 1.34 (w 2016r), czyli 1000 mam rodzi 1340 dzieci, za jedno pokolenie te nowe mamy urodzą średnio 897 dzidziusiów, a za dwa pokolenia nowych Polaków urodzonych przez te mamy będzie tylko 601. Spadek współczynnika dzietności poniżej 1.4 powoduje podobno, że społeczeństwo skazane jest na wymarcie. Przybliżony rozkład współczynnika dzietności na świecie za rok 2016 można znaleźć na CIA Word-FactBook-u.

    Source : stat.gov.pl

  2. Wpływ imigracji na wycenę nieruchomości.
    Podczas BOOM-u gospodarczego każde tanie ręce do pracy to zysk dla gospodarki. Jest dobrobyt więc każdemu lokalnemu indianinowi migracja nie robi problemu, bo ktoś na socjal podatki płacić musi. Tolerują tak więc oni imigrację a nawet przypadki kolegowania się i bliższych relacji z tubylcami są w środowisku indian obserwowane. Jeżeli podaż mieszkań nie jest w stanie nadążyć za wzrostem liczby ludności, to doprowadza to do przewlekłego kryzysu mieszkaniowego i podniesienia cen wynajmu. Tu już zaczyna rosnąć niezadowolenie lokalne. Podczas BUST-u sytuacja jest już delikatnie inna. W kryzysie największe ciśnienie spuszcza się własnie na imigrację, wiec oni pakują manatki i do domu. Ilość mieszkań na wynajem staje się dużo większa. Większa liczba pustostanów to większa presja na spadek cen wynajmu czyli właśnie niewidzialna ręka pozbawiła rentiera części dochodu. Dodatkowo jeżeli ceny wynajmu spadły czyli twój cash-flow też zmalał, to z NPV wynika, że wartość nieruchomości też raczej zostanie przeceniona.
    Delikatnie inną sprawą jest imigracja lokalnych indian na tereny tubylcze w celach zarobkowych. Grupa ta z założenia powraca na swoje śmieci po jakimś czasie. Starty w okolicach 1o-20% są estymowane w wyniku parowania się z tubylcami lub też w wyniku wynarodowienia.
    Rozkład emigracji zarobkowej dla Polski (stan na rok 2013) możesz znaleźć pod adresem:
    http://www.btlas.com/migrants/pl/polska/2013/ 
  3. Ryzyko wynajmu czyli Pustostan to nie-przyjaciel rentiera
    Ryzyko wynajmu to kolejna sprawa ciężka do oceny. Pomijając element nieuczciwy, nieruchomości inwestycyjne niewynajęte pozostają obciążeniem. Twoja rentowność spada w wyniku braku wynajmu, a rachunki i podatki należy opłacać. Wynajmując mieszkanie komuś zakładasz zapewne jakiś czas pustostanu. Jaki więc ten czas przestoju zakładasz? 1 czy może 2 miesiące? Popytaj na Białołęce ile tam ta cyfra wynosi, zarazy lubią się dość często same rozpowszechniać.
    Dlatego w celu minimalizacji ryzyka należałoby zakładać czas pusto-stanu w oparciu o naszą piramidę, a ta pokazuje wyraźnie iż RE będą miały delikatnie gorsze czasy niż obecnie. Dlaczego tak? chociażby ze względu na zmniejszającą się liczbę studentów, którzy stanowią największą grupę klientów na wynajmowane mieszkania, a liczba Żaków będzie się zmniejszać i do 2020 ma spaść o 1/3 względem szczytu z 2005r. Cokolwiek by nie myśleć na temat cen mieszkań, przy wzrastającej liczbie ofert i zmniejszającej się ilości potencjalnych chętnych ceny muszą spadać. I ten proces będzie raczej trwał jeszcze bardzo długo. Chyba że czynnik wojenny zaistnieje, czyli ktoś zdemoluje jakiś % nieruchomości w krainie.
  4. Prawa własności do nieruchomości
    Kupiłeś, spłaciłeś i wydaje ci się że już twoje. Tak naprawdę nie jesteś właścicielem RE, jesteś jedynie oficjalnym wpisanym do rejestru posiadania własności. Zapytasz pewnie dlaczego? Odpowiedz jest bardzo prosta. Nie zapłacisz należnych danin dla Państwa to cię z własności twojej wyeksmitują a posiadłość zlicytują 🙂 Pozostałości po działalności komorniczo-bankowej przeleją Ci na konto. A niby w wolności żyjem 🙂 O komornikach i ich polityce działania pisać nie będziemy.
  5. Podatki od nieruchomości
    Podatki od RE rosną na całym świecie, ale jakoś nie zaistniała ich obniżka w przypadku przecen nieruchomości. To że obecny świat socjalem stoi nie muszę cię przekonywać. Żyjemy w czasach gdzie serce socjalizmu prężnie bije. Socjalna hydra coraz szybciej rośnie. Jesteśmy już na ostatniej prostej biorąc pod uwagę całkowite światowe zadłużenie. A ono coś około 250 bilionów USD. Jak zapewne słyszałeś rząd posiada broń najpotężniejszą w stosunku do lokalnych indian. Moc podatkowa równa się mocy nieunicestwiania (power to tax is power to destroy !!). Możliwości dalszego zadłużania powoli się już kończą. Tak więc politycy będą szukać nowych źródeł dochodu. Możesz założyć iż podatki będą raczej podwyższane. Rządy wiedzą, iż dokręcanie śruby kończy się bonanzami na ulicach tak więc uderzą w grupy bardziej zamożne, czyli np. rentierów, wielo-dom-iarzy i właścicieli nieruchomości o wyższych wartościach. Politycy kalkulują i wiedzą, że grupy te nie posiadają siły ulicznej demolki. To tak jak z cudzoziemcami, którzy są zwyczajnie bezbronni. A znaczenie słowa demokracja znasz zapewne.
    Tak więc nachorowałeś się, nocy pozarywałeś a pewnego pięknego ranka przychodzi pan z kolektywu i mówi tak:

    Wie Pan dobre czasy nastały, inni nie mają, czas wyrównania szans nadszedł, musi Pan pół-dachu zdjąć do podziału z kolektywem (np. zgodnie z trendem gwarantowanego dochodu). To oczywiście opcja nie do odrzucenia. Opcją atomową jest wysadzenie z siodełka w ramach walki z nierównościami czytaj tax avoidance = akcja komornicza i piękna cela z widokiem na szarość. 

    A wachlarz podatków jest spory zaczynając od podatku od zysków kapitałowych w celu zwiększenia dochodów budżetowych a kończąc na podatku katastralnym, czyli od wartości nieruchomości. Tak więc jak zakładasz, że redystrybucja przybierze na sile więc może warto powyższe rozważania wziąść pod rozwagę. W niektórych krajach rozwiniętych istnieje Podatek Katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości np. w UK, Szwajcarii czy w USA. Tak więc i u nas coś też może się wykluć. A podchody medialnie były już testowane niejednokrotnie.W Polsce mamy póki co podatek od nieruchomości naliczany na podstawie jej powierzchni.

  6. Polityka a regulacje rynku kredytów hipotecznych
    Politycy od czas do czasu bawią się w troskę o ludzików krainy i fundują coraz to nowe regulacje dla rynku kredytów hipotecznych. Oznacza to, że od czasu do czasu następuje rozluźnienie polityki kredytowej a potem ostre hamowanie. Lokalnym nadzorcą w PL jest Komisji Nadzoru Finansowego, która bawi się w tzw. Rekomendacje S, T itp. Jesteśmy obecnie na etapie utrudnienia w dostępie do kredytów. Od stycznia 2017 (zgodnie z rekomendacją S) KNF zafundował wyższy, 20-procentowy wkład własny, było to oczywiście progresywnie dodawane 5% co roku. Inną przeszła i wiążącą rekomendacją jest praktyczny zakaz udzielania własnym imigrantom zakupów za kredyty w PLN-ach, gdyż Ci nie zarabiają w takowych. Dla wielu osób pożyczka na takich zasadach jest niedostępna, gdyż to jednak spory kawałek oszczędności. Ale jaki to problem kiedy to podobno Polacy kupują 65% (dane NBP za 2016) za gotówkę. Bogaci jesteśmy, nieprawdaż? Proponuję więc popytać znajomych w wielu miejscach i zobaczysz jak dane NBP mogą się mieć do rzeczywistości. W krajach zachodu jest to niewielki % a my tacy bogaci od wejścia do EU się staliśmy? Mieszkania w Warszawie są droższe od tych w Berlinie. Poszukaj na necie jaką mamy medianę zarobkową i na ile m2 stać statystycznego Kowalskiego.
    Odnośnie KNF to chciałbym wiedzieć gdzie była ta instytucja w latach 2002-2008, że pozwalała na fundowanie kredytów w walucie zagranicznej? Żaden poważny kraj raczej nie zezwala na takie cuda, tak wiec już rozumiesz do jakiej kategorii należy ta instytucja. Na jakim MOCNYM balecie byli pan(ie)owie z KNF skoro przespali sprawę FRANKÓW, gdzie kaca będzie odczuwało całe społeczeństwo przez najbliższe 25lat? A może powinni się zając kopaniem kartofli, bo jak już pewnie zauważyłeś do oceny ryzyka finansowego raczej się nie nadają. Innymi kwestiami są etyka bankiera i głupota Kowalskiego. Bank to nie instytucja charytatywna i z miski nie będzie ryżu ujmować, a statystyczny Kowalski nie ma pojęcia o ogólnych finansach, o wycenie i ryzyku FX nie wspominając. Ostatnia rekomendacja to nic innego jak przeniesienie ryzyka z banku na klienta, gdyż to on poniesie straty i w bólach będzie płacił swoje raty. A gdzie w tej rekomendacji jest zawarta reguła symetrycznego ryzyka strat, gdzie bank dostaje klucze i od tej chwili klient, który stracił 20% jest wolny?W mojej ocenie rynek hipotek jest jak najbardziej wskazany, gdyż żyjemy w trochę innych czasach niż za sowieta. Ale musi to być zdrowy rynek i działać na zdrowych zasadach, w którym następuje symetryczny podział ryzyka, czyli możliwości strat. Uważam, że zarówno bank jak i chętny na hipotekę powinni ponosić ryzyko, bo taki układ generuje zaufanie na linii bank-klient. Dlatego każdy kupujący powinien posiadać wkład własny 20%, a reszta nie mogłaby być kredytowana żadnym innym kredytem czy ubezpieczeniem. Jak cię stać przeznaczyć 1/3 dochodu domowego na spłatę kredytu to jesteś wartym partnerem dla banku. Gołodupcom dziękujemy. Banki z drugiej strony powinny być obarczone ryzykiem Bank-Walk-Away, czyli oddajesz klucze i odchodzisz wolny (ale straciłeś 20% i odsetki). Taka sytuacja spowodowała by, iż zastanawiały by się one poważnie nad wyceną czy kogoś stać na kredyt czy nie. Zdrowy rynek hipoteczny to płynny rynek hipoteczny, w którym można by rozważyć np. polskie MBS (czyli listy zastawne dla narodu), w których można by np. częściowo lokować system emerytalny. Innym niezbędnym wręcz zakazem jest ten dotyczący kredytowania w walucie obcej. Nie zarabiasz w tej walucie to nie masz prawa dostać kredytu, chyba że podpiszesz świadomie papier, na którym jest napisane czcionką 24p “Mój kredyt może być 2x większy w wyniku zaistniałych i nie przewidzianych sytuacji na rynku FX“. W obecnym świecie płynnej wymiany walut na FX, gdzie siły spekulacji mogą wykoleić nie jeden domek z kart nawet największe ryby mają problemy ślepoty.
  7. Czynnik geo-polityczny czytaj wojna za płotem
    Geopolityka, czyli globalne rozkłady sił i interesów może mieć niebagatelny wpływ na stabilność państw i regionów. Ostatnie przetasowania na Ukrainie, Bliskim Wschodzie czy też w krajach Afryki Północnej pokazują, że masz obecnie własne “4 kąty” i za chwilę możesz mieć 4-kąty bez dachu. Czynnik ten jest determinowany przez stabilność polityczną i poziom elit w danej krainie. W obecnej sytuacji należy raczej brać pod uwagę obecne przygotowywania PL do wojny.
  8. Czynniki interwencyjne lokalnych zarządców czyli MdM i inne programy rządowe.
    Jak wiadomo klasa przy-sterze to z raczej grupy trzymające się garnucha nie tylko rękami. W demokracji pośredniej żyjemy, więc czynnik populistyczny czyni cuda. Tak więc wszelakie programy rządowe dokładają dodatkowe cegiełki niepewności na rynku nieruchomości. Mieliśmy niedawno program MdM, gdzie państwo dotowało młodych kupujących mieszkania. Celem programu był podobno lepszy start dla wchodzących w życie. W mojej ocenie wszelakie programy pomocowe dotujące kredyty hipoteczne to napychanie kiesy deweloperów rozumiejących bardzo dobrze znaczenie słowa lobbing. W obecnych czasach strategia rządowych programów wsparcia młodych jest delikatnie inna i sytuacja nie jest już tak jednoznaczna, gdyż obecna strategia to program Mieszkanie+. Nie ma za dużo danych w temacie dlatego zaliczyłem ten program do grupy czynników przemawiających za spadkiem cen. Dlaczego? Bo państwo doda mieszkań pod wynajmem z opcją wykupu. Tak więc jest to interwencjonizm w rynek. Zapewne inne programy ala Mieszkanie++ zobaczymy w przyszłości.

O komercjalnych nieruchliwościach

Nie da się wszystkich nieruchomości do jednego wora wrzucić, gdyż nieruchomości to nie kartofle i wartość ich zależna jest od użyteczności jak i lokalizacji. Zabudowany kawałek gruntu na wsi jest innym aktywem i nijak się ma do tego samego metrażu w centrum Krakowa. Mówiąc w skrócie nie są zamienne wartościowo i funkcyjnie (fungible).

Nieruchomości komercyjne (Commercial Real Estate CRE) to w ogóle inna bajka. O ile mieszkać gdzieś musisz to już szaleńcze zakupy robisz wtedy kiedy kiesa pełna. Mówi się podobno: “income producing property” ale rzeczywistość jest taka, że to nie nieruchomości ale ludzie w nich działający produkują diengi. Siła całej gospodarki znacząco wpływa na rynek nieruchomości komercyjnych, jako że zdolność konsumentów do wydawania pieniędzy jest funkcją cyklu koniunktury. Tutaj czynnikiem najważniejszym jest stan ekonomii, czyli znów wracamy do naszego kosztu pieniądza. Wielka Recesja od 2008 do 2012 roku podkreśliła związek pomiędzy nieruchomościami i siłą gospodarki. Jak gospodarka zapoda bieg wsteczny to naturalną konsekwencją będzie spadek sprzedaży detalicznej. W pierwszej kolejności ucierpią towary nie-użytku codziennego, a potem spadek koniunktury przekłada się na spadek popytu na inne artykuły. Jedyną grupą, która traci nie-za-wiele jest grupa produktów defensywnych, czyli coś co do gara niezbędne.

Drugim po % czynnikiem decydującym o wycenie dla CRE jest potencjał do produkcji grosza (potential to produce income), bo biznes to nie organizacja charytatywna. Trzecim czynnikiem, który ma niewątpliwy wpływ na wycenę jest lokalizacja, mogąca podnieść lub obniżyć zdolności produkcji dochodu lub określa cenę wynajmu (Net lease value).

Kolejną kwestią działającą na niekorzyść nieruchomości komercyjnych jest gwałtownie rozwijający się rynek handlu on-line. Ostatnio obserwowany bój pomiędzy sklepikarzami (high street) i handlarzami online pokazuje nam wyraźnie, iż ci z online dostali wiatru w żagle, a dynamika zamykania sklepów przyspieszyła. Nie znaczy to, iż magazyny będą do rozbiórki, ale sklepy online potrzebują ich o wiele mniej. Tak więc magazyny na przecięciu punktów komunikacyjnych będą jakoś sobie radzić a resztę zrobią firmy kurierskie. Trend jest już wyraźnie widoczny a dynamika przyśpiesza. Poniżej % udziałowy handlu online w USA za ostatnie 2 dekady. Tak więc wszelakie galerie i magazyny powinny tracić na wartości w nadchodzącej przyszłości. Temat komercyjnych nieruchomości to bardzo rozległe zagadnienie i powyższa dyskusja to tylko bardzo ogólny wstęp do materii. Jednakże powyżej przedstawione 3 czynniki dla CRE są niezbędne do rozważania przy analizowaniu byznesu, a potem dopiero oceniasz inne czynniki prowadzenia działalności jak np. konkurencja sąsiedzka dla biznesu itp.

Jak wyceniać czy Real Estate są drogie?

Istnieją szybkie benchmarki pokazujące wycenę rynku nieruchomości. W USA istnieje np. S&P/Case-Shiller home-price index, który bada wycenę rynku nieruchomości w USA w oparciu o dane z głównych 20 miast.

Source: Zerohedge

A jak ocenić relatywną cenę nieruchomości?

W mojej ocenie siła rynku nieruchomości nie powinna być mierzona przez wzrost cen nominalnych lub też liczbę nowych i istniejących domów. Powinna być za to mierzona w oparciu o składniki fundamentalne opisujące obecny stan gospodarczy. Dlatego też wskaźnik wyceny nieruchomości powinien wskazywać czy koszty mieszkaniowe nie zjadają nieproporcjonalnego udziału dochodów gospodarstw domowych. Powinna być kalkulowana jako procent dochodu gospodarstw domowych i być określana na poziomie klasy pracującej (entry level), jako że to ta grupa generuje największą część gospodarki. Opisany wskaźnik pokazuje przystępność ceny mieszkań w stosunku do % wynagrodzenia całego domu, bierze się tu pod uwagę zarówno ceny domów i koszty miesięczne płatności hipotecznych. No bo kogo interesuje na jaką willę stać bogacza?

Końcowo o całościowej wycenie M4

Podsumowując obie serie o nieruchomościach. Najważniejszym czynnikiem decydującym o wycenie nieruchomości jest cena pieniądza. Waga tego czynnika jest jednak zależna od struktury finansowania zakupu nieruchomości. Kraje “zacofane” w których mieszkania są kupowane za gotówkę, cena pieniądza ma jedynie wpływ pośredni na demografię i politykę krainy. Jednakże w krajach zachodu (w pełni zależnych od kredytu bankowego) czynnik ceny pieniądza jest najważniejszy i ceny nieruchomości są silnie skorelowane (odwrotnie) z poziomem stóp procentowych.
Czynnik demograficzny ma o wiele delikatniejszy wpływ, ale nie należy go minimalizować gdyż ktoś gdzieś musi mieszkać. Polityka podatkowa socjalistów to wielki minus w obecnych czasach, a przygotowania do wojny nie wróżą wzrostu cen nieruchomości.

Jak już pokazałem w części pierwszej najważniejsza jest cena pieniądza, jako że to właśnie ona determinuje rynek kredytów hipotecznych. Obecnie jesteśmy na historycznym dnie i miejsca do obniżek nie widzę. Zaistniały jakieś przypadki hipotek o ujemnym % (w Belgii ) ale to czysta abstrakcja bo ktoś musi tracić, a banki nie są instytucjami charytatywnymi. Przerzucenie kosztów na ludzi poprzez NIRP czy inne zagrania wywłaszczania bankowego spowoduje raczej run-na-banki. No chyba że de-cashing …. Już rozumiesz.

Dlatego też nieruchomości obok obligacji zostaną najbardziej zdewastowaną grupą aktyw na światowych rynkach. Nadchodzące problemy inflacyjne spowodują, iż nikt nie będzie chciał pożyczać długoterminowo. A jak już wiesz obecnie nieruchomości są oparte w bardzo dużej mierze o rynek kredytów hipotecznych, tak więc działalność hipoteczna może zostać ograniczona do poziomów minimalnych, co w wyniku sprowadzi potężna przecenę dla Real Estate.

Jeszcze raz powtórzę dla nie-uważnych jedną z najważniejszych zasad wyceny aktyw finansowych, która dla nieruchomości brzmi tak:

Nie ważne ile zaoszczędzisz na wynajmie. Ważne jest jaka będzie wycena nieruchomości na koniec okresu spłat, bo jak wycena finalna będzie 50% oryginału, to oznaczać to może, że straciłeś 50 % plus odsetki 🙂

Po-wtórze nasze wyliczenia z pierwszej części, gdzie pokazaliśmy przykładowo jakich przeżyć mogą doznać posiadacze hipotek.

Nasze założenia dla uproszczenia i wygody analizy:

  • Kapitał pożyczony: 300 oooPLN.
  • Rata zawiera tylko spłatę odsetek, więc pomijamy spłatę kapitału, które obniżą odsetki w czasie.
  • Dziś: Płacisz 4% rocznie = twoja rata wynosi 1000PLN.
  • Za rok: Płacisz 8% rocznie = twoja rata wynosi 2000PLN.
  • Za trzy lata płacisz 16% rocznie = 4000PLN.

Zakończę powyższą analizę powtórnym zacytowaniem pewnego Pana, gdyż w tej materii zgadzam się z nim na 101%.

The Great Post-WW2 Real Estate Bull Market Is Over.

I jak zawsze prawdziwa prawda uniwersalna:

Real estate does not crash, it is real estate financing that crashes.

Do samodzielnego studiowania

Poniżej linki do raportu NBP o sytuacji w nieruchomościach z grudnia 2016.
https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2016.pdf
https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls

ps. Odpowiedz sobie też na pytanie czy kredyt hipoteczny jest inwestycją czy może życiem na kredyt?


ps. Podobał się wpis o poważnych rzeczy? Jeżeli tak to polecaj i dziel się prawdziwym info z przyjaciółmi, znajomymi i rodziną. Możesz zacząć od kliknięcia na PODZIEL się w serwisach społecznościowych, bo to broń XXI wieku. Twoje kliknięcie kosztuje cię 3sek czasu a innym możesz zdjąć klapki z OKÓW. Dziękuję z góry za propagowanie prawdziwej wiedzy.

Ocenisz ?

38 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 5 (38 votes, average: 4.87 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.
Loading...
Podzielisz się ?
  • 5
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    5
    Shares

Komentarze ( 10 )

  • Dzięki za kolejny porządny wpis. Co do podatku katastralnego to wystarczy napisać tylko odpowiednią ustawę. Państwo ma już wgląd w nasze nieruchomości: ZSIN, na poziomie powiatów prowadzone są działania “modernizacja ewidencji gruntów i budynków” (dofinansowane z UE), dodatkowo jakaś instytucja zbiera/monitoruje od iluś lat ceny z aktów notarialnych.
  • Kawał dobrej roboty. Doprawdy nie wiem, jak niektórzy widzą jeszcze dobre perspektywy dla nieruchów.
    • To odwieczne pytanie: byc czy miec?:)
      Niektorzy chca miec a niektorzy chca byc-czyli zyc bez posiadania czegokolwiek…a czlowiek jest istota stadna z dazeniem do osiedlania sie:)
      Troszke polemizowalbym z wojnami lupiezczymi i niszczeniem wszystkiego co popadnie w przyszlosci-warto poczytac o broni elektronowej…a ludzie sa chciwi i mimo,ze sie czasem nie lubia to lubia pozyskiwac cudze dobra;)
      Ale faktycznie bardzo dobra praca:)milo sie czytalo dwie czesci:)
  • Zaczynam widzieć ostrą bańkę obserwując rzeczywistość. W moim zespole (10 osób) dwie osoby właśnie “kupują” mieszkanie (bardzo młodzi ludzie), u mojej kobiety w zespole to samo (dwóch kupuje, trzeci się zastanawia), temat gorący i na topie się znajduje. Czuję się jakby był znowu 2008.

    Druga ciekawostka, ostatnio na ulicy widziałem wieelki baner Echo Development, ale to, co go wyróżnia, to fakt, że ma napisane “Echo, the biggest developer in Poland”. Wysnułem z tego wniosek, że to chyba nie dla lokalnych indian ta reklama.
    • @Eltor
      Obserwuję to samo. Gro moich znajomych, circa 30 l. przejawia owczy pęd do “posiadania” m3. Kredyt to coś oczywistego (jak śmiem pytać w ogóle), z rodzicami mieszkać fee. Z drugiej strony ciężko wyłuskać sensowne, generujące przyzwoity cashflow lokum. Myślę, że pierwsze zawirowanie nastanie, kiedy ludzie lokujący gotówkę w nieruchy wyprztykają się pozakupowo. Najgorzej oczywiście z timingiem, tutaj nie mam zielonego pojęcia. Masz jakieś przemyślenia w tym temacie?

      @BMen
      W twoim komingsunowie jest na liście temat o złocie. Napomnisz też w nim o srebrze?
    • @jacek.s
      Timing w tym wypadku jest zgadywanką. Rynek nieruchomości jest tak zmanipulowany przez rynki finansowe i państwo, które ponoć statutowo ma działać w interesie narodu (taki żarcik), że wymyślając kolejne programy mogą utrzymywać go na powierzchni dowolnie długo.
      Ale bawiąc się w zgadywanie i zakładając brak interwencjonizmu, to widzę kilka potencjalnych punktów:
      – koniec MDM powinien delikatnie zmniejszyć popyt. To jest 2018
      – rozpoczęcie recesji – wtedy uleci optymizm konsumentom, a on jest podstawą zaciągania kredytów.
      – rozwinięcie się recesji – tracone miejsca pracy przy wysokim wysyceniu społeczeństwa kredytami mogłoby wrzucić trochę nieruchomości z licytacji komorniczych.
      Dwa ostatnie punkty są w zasadzie niemożliwe do wyznaczenia w czasie, bo pacjent jest pod kroplówką banków centralnych, więc nie wiadomo kiedy skumulowane objawy się ujawnią.

      Swoją drogą, ciekawe jak duży jest jeszcze rezerwuar ludzików do obdzielenia kredytem hipotecznym w Polsce.
  • Mnie zawsze zastanawiało jedno: jak ludzie mogą podpisywać 30-letnią umowę na 250-300-400 tysięcy PLN, a jednocześnie… jej nie czytając. Nie mówię, że każdy może i musi zrozumieć każdy paragraf i punkt umowy, ale do cholerci jasnej powinno sie chociaż postarać zrozumieć podstawowe zasady.
    A potem wychodzą rzeczy jak niżej:
    – przekonanie, że rata zawsze będzie taka sama
    – przekonanie, że bank nie może wypowiedzieć umowy
    – wielkie oczy o tym, że płacą jakieś ubezpieczenie
    – zdziwienie, że to nie oni są właścicielami mieszkania, tylko bank
    … można by to jeszcze długo wymieniać.

    Rozumiem, że kupując na raty telefon za 500 PLN można nie przeczytać umowy, no bo w końcu ktoś ryzykuje “tylko 500 PLN. Ale czemu ludzie tak samo robią w wypadku umowy na grube setki tysięcy złotych???
    • A kto przytomnie chce się zapisać na zostanie chłopem pańszczyźnianym?
      Więc jedni wolą o tym nie myśleć, bo tak łatwiej, a inni są za głupi by to zrozumieć (system deedukacji robi swoje), więc w ich przypadku staje się to bezprzedmiotowe.
      Sporo ludzi nadużywa powiedzenia “nie przejmuj się tym, na co nie masz wpływu” traktując je jako zwolnienie z samodzielnego myślenia, odczuwania i przemyśleń. No, to taki bierze i nie przejmuje się umową, na którą nie ma wpływu, a wziąć musi, bo wszyscy biorą, więc nie przejmuje się kredytem, na który nie ma wpływu (wszak brać trza).
    • A widzisz – czasami kredyt może być przydatnym narzędziem. Sam ma mały kredyt na obecnie mieszkanie (w którym mieszkam) ale jest to raptem 30% ceny mieszkania. Ale:
      – środkami niezamrożonymi (dzięki kredytowi) mogę sobie obracać i przynoszą mi one o wiele więcej niż 5% rocznie, które mnie kosztuje kredyt
      – w razie czego (np. skok stóp na 20%; wypowiedzenie kredytu przez bank; itp itd): w ciągu kilkunastu dni mogę te środki przekształcić w gotówkę/zapis na koncie i spłacić cały kredyt.

      Trzeba po prostu korzystać póki jest “tani kredyt”, przy czym trzeba pilnować rzeczywistości i być gotowym na “wyjście” z kredytu, kiedy to stanie się drogi lub nieopłacalny.
  • Plastic Tofu
    china real estate z punktu widzenia Kowalskiego:
    https://www.youtube.com/watch?v=_lAoTBVTTO8


  • Skomentuj