Cała prawda o Nie-ruszających się mościach cz. II – Demografia i Polityka

Świat nieruchomości to bardzo poważny temat i nie-za-bardzo rozumiany przez statystycznego Kowalskiego, który uważa że własne M4 to rzecz najważniejsza i mu się należy. Nieruchomości są jednak bardzo ważnym składnikiem każdej gospodarki i niosą bardzo dużą wagę informacyjną o obecnej sytuacji ekonomicznej w krainie. Poniższy wpis jest kontynuacją wpisu o Nie-ruszających się mościach, gdzie opisany był najważniejszy czynnik wpływający na wycenę nieruchomości: cena pieniądza. Sugeruję Ci więc abyś się z nim zapoznał przed przystąpieniem do czytania tego wpisu.

W części pierwszej nakreśliłem, iż tak jak ze wszelaką otaczającą Cię materią, tak i nieruchomości a właściwie ich wycena jest zawsze wypadkową dwóch przeciwstawnych sił rynkowych. Tak więc już wiesz, że o wycenie w nieruchomościach decyduje POPYT-PODAŻ (supply -demand). Obie te siły są regulowane przez trzy czynniki wpływające na ilość wystawionych na sprzedaż RE i ilość poważnie zainteresowanych.


Klauzula Symbiozy

Drogi czytelniku, właśnie zacząłeś czytać od dechy darmowy wpis. Jak już doczytasz do końca dechy to w ramach podziękowań za ciężką pracę autora chcielibyśmy cię prosić abyś ocenił przeczytane wypociny, bo autor nie-wielbłąd i pić musi, a i energii swojej musiał trochę przepalić. Na końcu wpisu masz mechanizm oceny w skali 1-5. Twoja nota dostarczy nam żywą ocenę sytuacji, wpłynie na rozwój bloga i poprawi jakość wpisów. Tobie z kolei będzie się lepiej i więcej czytało w przyszłości. Logicznie, twoje podziękowania widzimy mniej-więcej tak:   

Zafundowałeś ocenę 3 czy poniżej to wypadałoby abyś napisał w komentarzu co cię boli. Negatywne spostrzeżenia? Ortografia z gramatyką? Słaby Research? Wszystko na raz?  Jak dasz 4 lub więcej to wypadałoby byś pochwalił się znajomym - przecież właśnie stwierdziłeś ze materiał jest dobry, może nawet pierwszorzędny. Mechanizm Podzielisz Się linkiem znajdziesz tuż obok Gwiazdek Oceny. Czyli klikasz i pomagasz rozprzestrzeniać to co sam doceniłeś. W końcu „sharing is caring”

Mechanizm ten to nic innego jak Czym więcej Dajesz tym więcej Dostajesz, gdyż Linkując Dalej przekazujesz wiedzę komuś a ten ktoś może ci w przyszłości dostarczyć INFO2 i Twoja Edukacja przyśpieszy. Tak więc Twoje Szanse rosną wraz z ilością Kliknięć. Twoje działania to nasz marketing, który powoduje iż sumarycznie jako Bmen Team rośniemy, a nam Pismakom być może uda się stworzyć jeszcze lepsza zawartość, gdyż będziemy wiedzieli czego po nas oczekujesz. W końcu - jeśli nie będzie publiki to i my nie będziemy pisać, a i ty nie będziesz miał czego czytać i z czego się edukować. Bez was nie będziemy istnieć i my. Mechanizm SYMBIOZY jest raczej ci znany, także rozwijajmy się razem. Koncepcja tego bloga jest darmowa i chcielibyśmy aby taka została gdyż edukacja to temat przedni. Działasz i będzie ci dane, nie działasz i może być ci odebrane. Tak więc Klik&Share lub jak wolisz Klik&Comment. Obie akcje nie-gryzące, a więc śmiało. Ilość gwiazdek to od teraz wskaźnik Przód-OR-Regres.


Dziękujemy za Podziękowania

CZYNNIKI KLUCZOWE

Rynek nieruchomości ma długą historię spisaną przez pismaków ekonomii. W wyniku obserwacji i analiz trzy kluczowe czynniki zostały zdeterminowane jako te, które mają potężny wpływ na nasze dwie przeciwstawne siły rynkowe. Czynniki te, jak i ich waga ciężarowa (wg mojej oceny) przedstawiają się następująco:

  1. Nieruchomości (Real estate) są funkcją stóp procentowych, czyli ceny za pożyczenie pieniądza.
    W mojej ocenie jest to najważniejszy czynnik i oceniam jego wagę na około 60% całkowitej. Dodatkowo ma on trudny do ocenienia wagowo wpływ na dwa pozostałe (poniższe) czynniki, bo jak wiemy cena pieniądza ma wpływ na liczbę urodzin i zgonów, a wojny nie powstają raczej z dobrobytu.
  2. Funkcja Demograficzna w danej krainie.
    Nie ważne ile jest waluty w obiegu i jaka jest jej cena, ale ktoś w mieszkaniach mieszkać musi. Wakacyjne domy to raczej nie wynalazek dla klasy ciułaczy. Tutaj bym się pokusił o wycenę wagową na 20%.
  3. Stabilność Geo-Polityczna i lokalna polityka zarządzających.
    Polityka zarządcy ma wpływ na całą krainę, determinuje czy i kiedy będzie walka, jak również ma decydujący wpływ na jeden z głównych czynników wolności: Własność prywatna, bo jak wiemy podatki swoje funkcje mają. A tam gdzie się biją, tam domy się nie sprzedają.

Czynniki wynikowe wymagające głębokiej analizy

W dalszej kolejności opisaliśmy część zjawisk wynikających z powyższych czynników i dlaczego są one ważne, i jaki mają wpływ na wycenę nieruchomości. Dyskusja nad tymi czynnikami została podzielona na dwa artykuły, gdzie w części pierwszej tylko te odnoszące się do stóp procentowych zostały omówione. W tej części omówimy pozostałe zjawiska, które są zależne od stóp procentowych ale same w sobie stanowią bardzo ważne czynniki determinujące rynek nieruchomości. Tak więc po zapoznaniu się z poniższymi będzie ci łatwiej poruszać się w temacie, a arkana świata nieruchomości zostaną ci z grubsza otwarte.

  1. Demografia czyli piramida ludzików krainy.
    Drugim najważniejszym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest demografia… czyli w skrócie liczba osób, potencjalnie zainteresowanych zakupem mieszkania. Gdyby nie ogromna liczba potencjalnych klientów dysponujących “zdolnością kredytową“…. powtórzę bo to bardzo istotne: zdolnością kredytową, czyli nawet jak jest mnóstwo chętnych ale nie stać ich na kredyt (patrz punkt 1 analizy) to nieruchomości skazane są na delikatną masakrę piłą mechaniczną. Poniżej przedstawiona jest edukacyjna wersja piramidy demograficznej, gdzie przedstawione są wyżeniże demograficzne (wybrzuszenia i wklęśnięcia).

    Source: wiking.edu.pl

    Pełną symulację GUS odnośnie polskiej demografii w latach 1970-20150 możesz znaleźć na:
    Struktura ludności według wieku w latach 1970 – 2050 – GUS.
    Dane na temat piramid demograficznych dla całego świata możesz podejrzeć pod:
    http://www.populationpyramid.net/pl/polska/2016/Wpływ piramidy demograficznej kraju jest znaczący z wielu powodów. Pokazuje ona rozkład klasy przed-produkcyjnej czyli jak rodziły matki, kiedy rodziło się najwięcej dzieci jak również jaka będzie dynamika gospodarcza, bo jak zapewne rozumiesz bez rąk do pracy PKB samo się nie wytworzy. Nowy człowieczek dziś pomyślany urodzi się średnio za 9m, a potem jest jeszcze obciążeniem średnio do 18L. Taka natura. Nie da się po-prostu wrzucić niemowlaka do szybko-waru i BOOM ci masz, za 3 dni jednostkę zakupową i silne ręce do pracy.
    Kto kupuje najwięcej? Statystycy ci powiedzą, że naturalną grupą kreującą popyt jest grupa wiekowa 25 do 35L. Popatrz chwilę na piramidę demograficzną dla PL na rok 2019, (tak, tak do przodu ze 2 lata bo ruchy na Real Estate są raczej powolne). A potem pooglądaj dalszą przyszłość. Kolorowo nie?

    Source: GUS

    Tak więc już widzisz jakie będzie zapotrzebowanie na mieszkania w niedalekiej przyszłości. Chude lata idą !! O imigracji pogadamy później. Kurczenie się grupy młodych-głodnych na mieszkania jest ewidentne. Należy sobie też zadać pytanie: Ile % ludzi na piramidzie ma już swoje M4??
    Kolejnym istotnym punktem analizy jest struktura sprzedaży nieruchomości. W grupie 35-55l sprzedaż jest raczej równoważna zakupowi mieszkania o lepszym metrażu czy standardzie. Po 55L aż do dnia Z mało kto sprzedaje. I ostatnim punktem rozważań jest ustalenie procentu mieszkań na sprzedaż po seniorach, bo coś z tym RE po nich musi się raczej stać. Wg. GUS średnia długość życia w naszym kraju wynosi 76 lat: 73 dla mężczyzn i 81 dla kobiet. Dane te warto brać pod rozwagę i porównać z ilością potencjalnych kupujących z grupy 25-34L.
    Zakładając te same warunki dla ceny pieniądza dziś i w przyszłości możesz bardzo szybko ocenić jak się będą rozkładać siły popytu vs podaży.
    Moim okiem ceny mieszkań z powodu demografii będą spadać.
    A poniżej grafika przedstawia Przyrost naturalny ludności Polski w latach 1946-2012 i przyszłość demograficzną w naszej krainie. Obecna dzietność w PL to około 1.34 (w 2016r), czyli 1000 mam rodzi 1340 dzieci, za jedno pokolenie te nowe mamy urodzą średnio 897 dzidziusiów, a za dwa pokolenia nowych Polaków urodzonych przez te mamy będzie tylko 601. Spadek współczynnika dzietności poniżej 1.4 powoduje podobno, że społeczeństwo skazane jest na wymarcie. Przybliżony rozkład współczynnika dzietności na świecie za rok 2016 można znaleźć na CIA Word-FactBook-u.

    Source : GUS

  2. Wpływ imigracji na wycenę nieruchomości.
     


    Aby mieć możliwość przeglądania dalszej części wpisu musisz być Zalogowany.
    Jeżeli nie masz jeszcze konta to możesz go Założyć.


     ps. Podobał się wpis o poważnych rzeczy? Jeżeli tak to polecaj i dziel się prawdziwym info z przyjaciółmi, znajomymi i rodziną. Możesz zacząć od kliknięcia na PODZIEL się w serwisach społecznościowych, bo to broń XXI wieku. Twoje kliknięcie kosztuje cię 3sek czasu a innym możesz zdjąć klapki z OKÓW. Dziękuję z góry za propagowanie prawdziwej wiedzy.

Ocenisz ?

38 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 538 votes, average: 4.87 out of 5 (38 votes, average: 4.87 out of 5)
You need to be a registered member to rate this.
Loading...
Podzielisz się ?
  • 5
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    5
    Shares

Komentarze ( 10 )

  • Dzięki za kolejny porządny wpis. Co do podatku katastralnego to wystarczy napisać tylko odpowiednią ustawę. Państwo ma już wgląd w nasze nieruchomości: ZSIN, na poziomie powiatów prowadzone są działania “modernizacja ewidencji gruntów i budynków” (dofinansowane z UE), dodatkowo jakaś instytucja zbiera/monitoruje od iluś lat ceny z aktów notarialnych.
  • Kawał dobrej roboty. Doprawdy nie wiem, jak niektórzy widzą jeszcze dobre perspektywy dla nieruchów.
    • To odwieczne pytanie: byc czy miec?:)
      Niektorzy chca miec a niektorzy chca byc-czyli zyc bez posiadania czegokolwiek…a czlowiek jest istota stadna z dazeniem do osiedlania sie:)
      Troszke polemizowalbym z wojnami lupiezczymi i niszczeniem wszystkiego co popadnie w przyszlosci-warto poczytac o broni elektronowej…a ludzie sa chciwi i mimo,ze sie czasem nie lubia to lubia pozyskiwac cudze dobra;)
      Ale faktycznie bardzo dobra praca:)milo sie czytalo dwie czesci:)
  • Zaczynam widzieć ostrą bańkę obserwując rzeczywistość. W moim zespole (10 osób) dwie osoby właśnie “kupują” mieszkanie (bardzo młodzi ludzie), u mojej kobiety w zespole to samo (dwóch kupuje, trzeci się zastanawia), temat gorący i na topie się znajduje. Czuję się jakby był znowu 2008.

    Druga ciekawostka, ostatnio na ulicy widziałem wieelki baner Echo Development, ale to, co go wyróżnia, to fakt, że ma napisane “Echo, the biggest developer in Poland”. Wysnułem z tego wniosek, że to chyba nie dla lokalnych indian ta reklama.
    • @Eltor
      Obserwuję to samo. Gro moich znajomych, circa 30 l. przejawia owczy pęd do “posiadania” m3. Kredyt to coś oczywistego (jak śmiem pytać w ogóle), z rodzicami mieszkać fee. Z drugiej strony ciężko wyłuskać sensowne, generujące przyzwoity cashflow lokum. Myślę, że pierwsze zawirowanie nastanie, kiedy ludzie lokujący gotówkę w nieruchy wyprztykają się pozakupowo. Najgorzej oczywiście z timingiem, tutaj nie mam zielonego pojęcia. Masz jakieś przemyślenia w tym temacie?

      @BMen
      W twoim komingsunowie jest na liście temat o złocie. Napomnisz też w nim o srebrze?
    • @jacek.s
      Timing w tym wypadku jest zgadywanką. Rynek nieruchomości jest tak zmanipulowany przez rynki finansowe i państwo, które ponoć statutowo ma działać w interesie narodu (taki żarcik), że wymyślając kolejne programy mogą utrzymywać go na powierzchni dowolnie długo.
      Ale bawiąc się w zgadywanie i zakładając brak interwencjonizmu, to widzę kilka potencjalnych punktów:
      – koniec MDM powinien delikatnie zmniejszyć popyt. To jest 2018
      – rozpoczęcie recesji – wtedy uleci optymizm konsumentom, a on jest podstawą zaciągania kredytów.
      – rozwinięcie się recesji – tracone miejsca pracy przy wysokim wysyceniu społeczeństwa kredytami mogłoby wrzucić trochę nieruchomości z licytacji komorniczych.
      Dwa ostatnie punkty są w zasadzie niemożliwe do wyznaczenia w czasie, bo pacjent jest pod kroplówką banków centralnych, więc nie wiadomo kiedy skumulowane objawy się ujawnią.

      Swoją drogą, ciekawe jak duży jest jeszcze rezerwuar ludzików do obdzielenia kredytem hipotecznym w Polsce.
  • Mnie zawsze zastanawiało jedno: jak ludzie mogą podpisywać 30-letnią umowę na 250-300-400 tysięcy PLN, a jednocześnie… jej nie czytając. Nie mówię, że każdy może i musi zrozumieć każdy paragraf i punkt umowy, ale do cholerci jasnej powinno sie chociaż postarać zrozumieć podstawowe zasady.
    A potem wychodzą rzeczy jak niżej:
    – przekonanie, że rata zawsze będzie taka sama
    – przekonanie, że bank nie może wypowiedzieć umowy
    – wielkie oczy o tym, że płacą jakieś ubezpieczenie
    – zdziwienie, że to nie oni są właścicielami mieszkania, tylko bank
    … można by to jeszcze długo wymieniać.

    Rozumiem, że kupując na raty telefon za 500 PLN można nie przeczytać umowy, no bo w końcu ktoś ryzykuje “tylko 500 PLN. Ale czemu ludzie tak samo robią w wypadku umowy na grube setki tysięcy złotych???
    • A kto przytomnie chce się zapisać na zostanie chłopem pańszczyźnianym?
      Więc jedni wolą o tym nie myśleć, bo tak łatwiej, a inni są za głupi by to zrozumieć (system deedukacji robi swoje), więc w ich przypadku staje się to bezprzedmiotowe.
      Sporo ludzi nadużywa powiedzenia “nie przejmuj się tym, na co nie masz wpływu” traktując je jako zwolnienie z samodzielnego myślenia, odczuwania i przemyśleń. No, to taki bierze i nie przejmuje się umową, na którą nie ma wpływu, a wziąć musi, bo wszyscy biorą, więc nie przejmuje się kredytem, na który nie ma wpływu (wszak brać trza).
    • A widzisz – czasami kredyt może być przydatnym narzędziem. Sam ma mały kredyt na obecnie mieszkanie (w którym mieszkam) ale jest to raptem 30% ceny mieszkania. Ale:
      – środkami niezamrożonymi (dzięki kredytowi) mogę sobie obracać i przynoszą mi one o wiele więcej niż 5% rocznie, które mnie kosztuje kredyt
      – w razie czego (np. skok stóp na 20%; wypowiedzenie kredytu przez bank; itp itd): w ciągu kilkunastu dni mogę te środki przekształcić w gotówkę/zapis na koncie i spłacić cały kredyt.

      Trzeba po prostu korzystać póki jest “tani kredyt”, przy czym trzeba pilnować rzeczywistości i być gotowym na “wyjście” z kredytu, kiedy to stanie się drogi lub nieopłacalny.
  • Plastic Tofu
    china real estate z punktu widzenia Kowalskiego:
    https://www.youtube.com/watch?v=_lAoTBVTTO8
  • Skomentuj